不動産の相続トラブルの総合案内

不動産の相続トラブルの全体像

不動産は、相続財産の中でも金額が大きく、かつ物理的に分けることが難しい財産です。預貯金のように法定相続分に従って機械的に分けることができないため、誰がどの不動産を取得するのか、取得した相続人が他の相続人に対していくらの代償金を支払うのか、という2つの問題を同時に解決する必要があります。しかも、その前提となる不動産の価格については、相続税評価額、固定資産税評価額、公示価格及び実勢価格という複数の価格が併存しており、どの価格を基準とするかによって各相続人の取得額が大きく変動します。この評価の1点が定まらないために遺産分割協議が長期間にわたって停滞するという事案は、数多く見受けられます。

同族会社を経営していた被相続人が、会社の本店の建物や工場の敷地を個人の名義で所有し、これを会社に賃貸していたという事案も少なくありません。この場合、当該不動産を相続した相続人は、会社との賃貸借の関係をそのまま引き継ぐことになりますが、賃料が長年にわたって低額に据え置かれていたり、固定資産税の負担だけが残ったりして、実質的な収益がないまま税の負担のみを負う状態に陥ることがあります。会社が保有する不動産は非上場株式の評価額にも影響しますので、株式の相続と不動産の相続とが同時に問題となる事案では、論点は一層複雑になります。

さらに、相続登記の申請が義務化され、相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請することが求められています。遺産分割協議がまとまらないまま長期間放置しますと、次の相続が重なって相続人の数が増加し、権利関係の整理が著しく困難になります。本頁では、不動産の相続を巡って生じるトラブルについて、当サイトが掲載する解説記事を場面ごとに整理しています。

よくあるご相談

• 実家の土地建物を誰が取得するかについて、相続人の意見がまとまりません
• 不動産の評価額について相続人の主張が食い違い、遺産分割協議が進みません
• 特定の相続人が相続した不動産に居住し続けており、明渡しにも売却にも応じません
• 被相続人が同族会社に賃貸していた土地建物を相続しましたが、賃料が低額で固定資産税の負担だけが残ります
• 相続登記をしないまま長期間が経過し、相続人の数が増えてしまいました
• 会社が保有する不動産のために非上場株式の評価額が高くなり、相続税の負担が重くなっています
• 相続財産に不動産と非上場株式の双方が含まれており、取得額の公平をどのように図るべきか分かりません
• 相続税の納税資金が不足しており、不動産による納付ができるかどうかを知りたいと考えています

相続手続の全体像と不動産の位置付け

• ▶　遺産相続の手続を期限別に整理した進行表と必要書類の一覧相続の開始から各種の申告及び登記までの手続を期限ごとに整理した進行表と、必要となる書類を解説いたします。
• ▶　遺産相続とは？手続きの流れから注意点まで分かりやすく解説します！遺産相続の基本的な仕組みと手続の流れを、初めて相続に直面された方に向けて分かりやすく解説いたします。
• ▶　相続財産相続財産の範囲と、遺産分割の対象となる財産及び対象とならない財産の区別について解説いたします。
• ▶　遺産相続の分配方法｜財産の分配割合、順位を解説法定相続分の考え方と具体的な分配の割合について、不動産が含まれる場合を含めて解説いたします。

遺産分割における不動産の分け方

• ▶　遺産分割遺産分割の意義と、不動産のように分けることが難しい財産を分割する場合の考え方を解説いたします。
• ▶　代償分割代償分割の意義、代償金の算定の方法及び代償金の支払能力が不足する場合の対応について解説いたします。
• ▶　換価分割換価分割の意義、不動産を売却して代金を分ける場合の手順並びに税及び費用の負担を解説いたします。
• ▶　用語集・留意点：遺産分割と現在居住住居被相続人と同居していた相続人が居住を続けている場合の、遺産分割における取扱いを解説いたします。
• ▶　兄弟での遺産相続はできる？相続のパターンやトラブルの対処法について解説兄弟姉妹が相続人となる場合の相続分と、不動産を巡って生じやすいトラブルの対処法を解説いたします。

不動産の評価額と価格の考え方

• ▶　用語集・留意点：相続税評価額と固定資産税評価額相続税評価額と固定資産税評価額の違いと、それぞれが用いられる場面について解説いたします。
• ▶　路線価路線価の意義と、路線価を用いて土地の相続税評価額を算定する方法について解説いたします。
• ▶　広大地の評価広大地の評価の考え方と、面積の大きな土地を評価する場合の留意点について解説いたします。
• ▶　固定資産評価証明書固定資産評価証明書の意義、取得の方法及び相続の手続における利用の場面を解説いたします。
• ▶　底地底地の意義と、借地権が設定された土地を相続する場合に確認すべき事項を解説いたします。

相続税と不動産（特例及び納税の方法）

• ▶　小規模宅地等の特例小規模宅地等の特例の適用要件と、適用を受けた場合の相続税評価額の減額の効果を解説いたします。
• ▶　取得費加算の特例取得費加算の特例の内容と、相続した不動産を売却する場合の譲渡所得への影響を解説いたします。
• ▶　農地の納税猶予の特例農地の納税猶予の特例の内容と、適用を受けるための要件及び猶予が打ち切られる場合を解説いたします。
• ▶　物納物納の意義と、不動産を用いて相続税を納付する場合の要件及び手続を解説いたします。
• ▶　延納延納の意義と、相続税を分割して納付する場合の要件、担保及び利子税について解説いたします。
• ▶　相続税の算出方法！相続税の算出の方法について、課税価格の計算から税額の按分までの手順を解説いたします。

事業用の不動産と同族会社

• ▶　土地保有特定会社のメリット・デメリット！土地保有特定会社の意義と、会社が保有する不動産が株式の評価額に与える影響を解説いたします。
• ▶　事業承継における株価対策！事業承継における株価の対策について、不動産の保有状況が株価に与える影響を含めて解説いたします。
• ▶　20億円の遺産放棄にみる相続判断の実務｜「相続すれば損をする」不動産・非上場株式の納税リスク不動産及び非上場株式を相続した場合の納税の負担を踏まえ、相続の放棄を含めた判断の枠組みを解説いたします。
• ▶　相続税の物納及び延納と自社株式の換価との比較相続税の物納及び延納と自社株式の換価とを比較し、納税資金を確保する方法の選択を解説いたします。

生前の対策と財産の管理

• ▶　生前贈与生前贈与の意義と、不動産を生前に承継させる場合の手続及び税の負担について解説いたします。
• ▶　相続時精算課税制度のメリット・デメリット！相続時精算課税制度について、利点と負担を整理し、不動産の承継に用いる場合の留意点を解説いたします。
• ▶　民事信託・家族信託のメリット・デメリット！民事信託及び家族信託について、利点と負担を整理し、不動産の管理に用いる場合の検討事項を解説いたします。
• ▶　認知症による財産管理デッドロック対策には家族信託・民事信託！判断能力の低下による不動産の管理の停滞に備えるための家族信託及び民事信託の活用を解説いたします。

当事務所の対応

当事務所は、不動産の相続トラブルについて、まず事実関係と資料の整理から着手いたします。具体的には、登記事項証明書、固定資産評価証明書、公図及び測量図、賃貸借契約書並びに固定資産税の課税明細書を確認し、対象となる不動産の権利関係並びに収益及び負担の状況を確定します。そのうえで、相続税評価額、固定資産税評価額及び実勢価格の差異を踏まえ、遺産分割において基準とすべき価格の考え方を整理いたします。

協議の段階では、取得を希望する相続人と代償金の負担能力とを突き合わせ、現物分割、代償分割及び換価分割のいずれによるかについて、複数の案を並べて比較検討いたします。協議が調わない場合には、遺産分割調停及び遺産分割審判の申立てを行い、必要に応じて不動産鑑定を実施します。相続登記の申請期限、相続税の申告期限並びに小規模宅地等の特例及び取得費加算の特例の適用の期間といった各期限を管理しながら手続を進めます。

非上場株式と不動産の双方が相続財産に含まれる事案では、会社が保有する不動産が株式の評価額に影響しますので、株式の評価と不動産の評価とを併せて検討しなければ、公平な分割を実現することができません。当事務所は、会社法及び相続法の双方の視点から、事案全体の解決方針を設計いたします。