底地

底地とは、借地権の目的となっている土地について、その所有者が有する権利、すなわち借地権の負担が付いた土地の所有権をいいます。取引の実務及び相続税の財産評価において用いられる語でございます。

第1節　性質と評価

土地の所有者が他人に土地を貸し、借主が建物の所有を目的とする地上権又は賃借権を有する場合、その土地の利用権は借地権として借主に帰属いたします。所有者は所有権を有しながら、自らその土地を使用することができず、地代を収受する立場にとどまります。この状態にある所有権を底地と呼び、借主が有する権利を借地権と呼んで対比いたします。

借地借家法により、借地権の存続期間及び更新につきましては借主が厚く保護されております。契約の期間が満了いたしましても、正当の事由が認められない限り、所有者は更新を拒むことができません。したがいまして、底地は所有権でありながら、当面の間これを自ら使用することが困難な財産でございます。

相続税の財産評価におきましては、自用地としての価額から借地権の価額に相当する部分を控除して評価するのが原則でございます。控除の割合は地域ごとに定められておりますが、その内容は改定されることがございますので、税務の取扱いにつきましては税理士に御確認ください。なお、財産の評価そのものは税理士及び不動産鑑定士の領域に属し、当事務所が行うものではございません。

第2節　実務上の留意点

第一に、底地は換価が容易ではございません。買い手が限られ、評価額に近い価格での売却は期待し難いのが実情でございます。遺産分割におきまして、底地を取得する相続人と預貯金を取得する相続人との間で、実質的な公平をどのように図るかが問題となります。相続税の評価額をそのまま分割の基準といたしますと、底地を取得した相続人に不利益が生ずるおそれがございます。

第二に、借地契約の内容の確認が不可欠でございます。契約書が作成されていない、又は所在が不明であるという事案は珍しくございません。地代の額、支払の状況、契約の始期、建物の登記の有無を確認し、権利関係を整理する必要がございます。

第三に、賃貸人たる地位は相続により当然に承継されます。相続人が複数ある場合、遺産分割が成立するまでの間、賃貸人たる地位及び地代の債権は相続人の共有に属することとなります。地代の受領方法につき、あらかじめ相続人の間で取決めをしておくことが望まれます。

第四に、底地と借地権とを同一の者が取得いたしますと、制約のない完全な所有権となり、価値が回復いたします。借主との間で、底地の売却又は借地権の買取りについて協議する余地がございます。もっとも、借主に取得の意向がない場合には交渉は難航いたします。

第五に、長期にわたり地代が据え置かれている事案が多く見受けられます。近隣の地代の水準、租税公課の額の推移等に照らして著しく不相当となっているときは、地代の増額を請求することができます。相続を機に契約の内容を見直す例がございます。

第六に、借地上の建物が朽廃し、又は無断で増改築若しくは譲渡がされている場合には、契約の解除の可否が問題となります。事実関係の調査を経たうえで慎重に判断すべき事項でございます。

第3節　関連する用語

借地権、路線価、遺産分割、代償分割が関連いたします。弁護士費用につきましては弁護士費用一覧のページを御覧ください。