広大地の評価

広大地の評価とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積の広大な宅地について、相続税及び贈与税の課税価格の計算の基礎となる価額を減額する取扱いをいいます。もっとも、この取扱いは既に廃止されており、現在は、これに代わるものとして地積規模の大きな宅地の評価が設けられております。

第1節　旧来の取扱いとその問題

従前の広大地の評価は、その宅地について開発行為を行うとした場合に、道路その他の公共公益的施設の用地の負担が必要と認められるものを対象とし、地積に応じて減額の割合が定まる算式によって評価額を求めるものでございました。広大な土地は、そのすべてを宅地として利用することができず、区画の割付けに際して道路等の負担を伴うことから、これを評価に反映させる趣旨でございます。

もっとも、適用の可否が、開発行為に伴う負担が必要と認められるかという定性的な判断に係っておりましたため、納税者と課税庁との間で判断が分かれ、争いが少なくございませんでした。また、減額の割合が地積のみによって定まりましたので、土地の形状や周辺の状況が評価に反映されにくいという指摘もございました。

第2節　現在の取扱い

財産評価基本通達の改正により、平成30年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価につきましては、広大地の評価が廃止され、地積規模の大きな宅地の評価によることとされております。

現在の取扱いは、地積の基準に加え、路線価地域における地区の区分、都市計画法上の区域の区分、指定容積率等の形式的な要件によって適用の可否を判定し、規模格差補正率を用いて評価額を求めるものでございます。判定の基準が明確となり、従前に比べて予測可能性が高まったものと評価されております。

第3節　実務上の留意点

適用の要件、除外される宅地の範囲、規模格差補正率の具体的な数値は、財産評価基本通達の定めるところによるものでございまして、改正によって変動いたします。税務の取扱いにつきましては、税理士に御確認ください。また、不動産の鑑定評価は不動産鑑定士の業務でございまして、当事務所がこれを行うものではございません。

なお、相続税の課税価格の計算のための評価額と、遺産分割において共同相続人が分け方を定める際に用いる評価額とは、必ずしも一致するものではございません。前者は通達に従って画一的に算定されるものでございますが、後者は当事者の合意又は家庭裁判所の判断によるものでございまして、取引の実勢が考慮されます。この違いを踏まえずに分割の内容を定めますと、実質的に不均衡な結果を招く余地がございます。

過去に開始した相続につきまして、更正の請求その他の争いが残っている事案におきましては、その相続の開始の時点における取扱いが問題となります。したがいまして、廃止された取扱いでありましても、その内容を把握しておくことに意義がないわけではございません。もっとも、これから開始する相続につきましては、現在の取扱いによることになります。

第4節　関連する用語

財産評価基本通達、路線価、底地、小規模宅地等の特例、相続税還付などの用語も併せて御参照ください。弁護士費用につきましては、弁護士費用一覧のページを御覧ください。