路線価

路線価とは、相続税及び贈与税における土地の評価の基礎とするために定められる、路線すなわち道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額をいいます。国税庁が毎年評価替えを行い、公表しております。

第1節　評価の枠組み

市街地にある宅地は、路線価方式により評価するのが原則でございます。すなわち、その宅地が面する路線に付された路線価を基礎とし、奥行の長短、間口の狭小、形状の不整形、二方の路線に面していることなどの事情に応じた補正を行って、評価額を算出いたします。路線価が定められていない地域におきましては、固定資産税評価額に一定の倍率を乗ずる倍率方式によって評価いたします。

土地の価格を示す指標には、このほかに、国土交通省が公表する公示価格、都道府県が公表する基準地価格、市町村が固定資産税の課税のために定める固定資産税評価額、及び不動産鑑定士による鑑定評価額がございます。それぞれ目的及び評価の基準時が異なりますので、同一の土地について複数の異なる価額が併存いたします。路線価は公示価格を基礎として定められるものとされております。

なお、財産の評価は税理士及び不動産鑑定士の領域に属し、当事務所が行うものではございません。評価の詳細につきましては税理士に御確認ください。

第2節　実務上の留意点

第一に、遺産分割において土地をいかなる価額で評価するかは、しばしば最大の争点となります。相続税の申告においては路線価方式によることとなりますが、遺産分割における評価は、原則として分割の時における時価によるべきものと解されております。路線価は課税のための評価でございまして、市場における取引価格とは一致いたしません。相続税の評価額をそのまま分割の基準といたしますと、当事者の一方に不利益が生ずることがございます。

第二に、当事者の間で評価について合意ができない場合には、家庭裁判所の手続において不動産鑑定士による鑑定が実施されることがございます。もっとも、鑑定には相応の費用と期間を要しますので、まずは複数の業者の査定を取得して協議することが多うございます。

第三に、協議の初期の段階で、いかなる資料に基づいて評価するかを合意しておくことが望まれます。各当事者が自己に有利な指標を主張し続けますと、協議が長期化いたします。

第四に、代償分割において代償金の額を算定する場合にも、この評価が前提となります。評価額の差は、そのまま各相続人の取得する経済的価値の差となって現れます。

第五に、路線価は毎年評価替えがされます。相続の開始の年に応じた路線価によることとなりますので、資料を参照される際には対象となる年を確認する必要がございます。

第六に、土地の上に建物が存する場合や、借地権が設定されている場合には、更地としての評価から権利の負担に相当する部分を控除して評価いたします。同一の土地でありましても、利用の状況によって評価額が大きく異なりますので、現況を確認する必要がございます。

第七に、相続の登記の申請につきましては、令和6年から義務化されております。不動産登記法第76条の2に定めがございまして、所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請をしなければなりません。分割の協議が調わない場合には、相続人である旨の申出をすることによって義務を履行したものとみなされます。同法第76条の3でございます。

第3節　関連する用語

底地、借地権、代償分割、遺産分割協議、相続税還付が関連いたします。弁護士費用につきましては弁護士費用一覧のページを御覧ください。