共有不動産トラブルの総合案内

共有不動産トラブルの全体像

相続が開始しますと、遺産に属する不動産は、遺産分割が完了するまでの間、相続人の全員が法定相続分に応じて共有する状態に置かれます。遺産分割の際に、分け方がまとまらないという理由で、そのまま共有として登記されることも少なくありません。しかし、共有は本来、暫定的な状態を想定した仕組みであり、長期間にわたって維持することを前提とした制度ではありません。共有者は、それぞれの共有持分に応じて共有物の全部を使用することができる一方、共有物に変更を加える行為には共有者の全員の同意が必要となり、管理に関する事項は共有持分の価格の過半数によって決定することとされています。

この仕組みのために、1人でも反対する共有者がいますと、売却も建替えも大規模な修繕も進めることができなくなります。実際には、特定の共有者だけが共有不動産に居住し、又はこれを賃貸して収益を得ているにもかかわらず、他の共有者には何の分配もされないまま、固定資産税の負担だけが求められるという事態が生じます。共有者の1人が死亡しますと、その共有持分が更にその相続人へ承継されるため、時間の経過とともに共有者の数が増加し、面識のない親族との間で協議を行わなければならなくなります。

共有の状態を解消する方法としては、共有者の間の協議による分割、共有持分の他の共有者又は第三者への譲渡、そして共有物分割請求訴訟の提起が考えられます。また、同族会社の株式が複数の相続人の準共有となる場合には、権利行使者を指定しなければ議決権を行使することができないという別個の問題が生じ、会社の支配権の帰属に直結します。本頁では、共有となった不動産及び共有に関連する問題について、当サイトが掲載する解説記事を場面ごとに整理しています。

よくあるご相談

• 実家が兄弟の共有名義となったまま、誰も管理をせずに長期間が経過しています
• 共有者の1人が共有不動産に居住し続けており、他の共有者に対して何の分配もありません
• 共有不動産を売却したいのですが、他の共有者が売却に同意しません
• 共有者が死亡して更に相続が生じ、面識のない親族が共有者となってしまいました
• 共有不動産から生じる賃料が特定の共有者に独占され、固定資産税の負担だけを求められています
• 共有者の中に判断能力が低下した方がおり、協議を進めることができません
• 相続した非上場株式が相続人の準共有となり、議決権を行使することができません

遺産が共有となる仕組みと分割の方法

• ▶　遺産分割遺産分割の意義と、分割が完了するまでの間に遺産が相続人の共有となる仕組みを解説いたします。
• ▶　遺産相続の分配方法｜財産の分配割合、順位を解説法定相続分の考え方と分配の割合について、共有持分の割合の前提となる事項を含めて解説いたします。
• ▶　代償分割共有を避けて1人が取得する代償分割について、代償金の算定の方法と支払能力が不足する場合の対応を解説いたします。
• ▶　換価分割共有物を売却して代金を分ける換価分割について、手順並びに税及び費用の負担を解説いたします。

共有の状態が続く場合に生じる問題

• ▶　用語集・留意点：遺産分割と現在居住住居共有者の1人が共有物に居住を続けている場合の、遺産分割における取扱いを解説いたします。
• ▶　兄弟での遺産相続はできる？相続のパターンやトラブルの対処法について解説兄弟姉妹が共有者となる場合の相続分と、共有を巡って生じやすいトラブルの対処法を解説いたします。
• ▶　疎遠な相続人及び所在の分からない相続人がいる場合の遺産分割の進め方共有者に相続が生じて疎遠な親族が共有者となった場合の調査の方法と手続の進め方を解説いたします。
• ▶　遺産分割を疎遠な相続人や面識のない相続人とうまく進める方法を解説面識のない共有者と協議を進める場合の連絡の方法と、合意を成立させるための工夫を解説いたします。

共有者の確定と手続を進めるための前提

• ▶　遺産分割を円滑に進める相続人調査の重要性共有者及び相続人を確定するための調査の意義と、戸籍を用いた具体的な手順を解説いたします。
• ▶　相続関係説明図相続関係説明図の意義、作成の方法及び共有の関係を整理する場面における利用を解説いたします。
• ▶　用語集：相続（遺産分割）と認知症（成年後見）共有者の中に判断能力が低下した方がいる場合の、成年後見の制度を用いた手続の進め方を解説いたします。

非上場株式が準共有となる場合

• ▶　準共有株式の権利行使者の指定と売渡しの請求相続により非上場株式が準共有となった場合の権利行使者の指定の手続と、売渡しの請求との関係を解説いたします。
• ▶　名義書換未了の相続人が株主であることを会社に認めさせる方法名義の書換えが未了の相続人が株主であることを会社に認めさせるための具体的な手順を解説いたします。
• ▶　同族会社の遺産分割を弁護士に依頼するとき　後継者と非後継者の公平をどう確保するか同族会社の遺産について、後継者と非後継者の公平をどのように確保するかを解説いたします。
• ▶　相続で少数株主となった方が弁護士に依頼するとき　会社と他の相続人の双方に向き合う手順相続により少数株主となった方が、会社及び他の相続人の双方に対応する場合の手順を解説いたします。

共有となった不動産の評価と税の負担

• ▶　固定資産評価証明書固定資産評価証明書の意義、取得の方法及び共有不動産の負担を確認する場面における利用を解説いたします。
• ▶　路線価路線価の意義と、路線価を用いて土地の相続税評価額を算定する方法について解説いたします。
• ▶　底地底地の意義と、借地権が設定された土地が共有となる場合に確認すべき事項を解説いたします。
• ▶　物納物納の意義と、不動産を用いて相続税を納付する場合の要件及び共有である場合の制約を解説いたします。

当事務所の対応

当事務所は、共有不動産のトラブルについて、まず共有の関係の確定から着手いたします。登記事項証明書により現在の共有者と共有持分の割合を確認し、戸籍を遡って共有者に相続が生じている場合の承継の関係を整理します。そのうえで、固定資産税の課税明細書、賃貸借契約書及び賃料の入金の記録を確認し、誰が共有物を使用し、誰が収益を得て、誰が負担を負っているのかという実態を明らかにします。

次に、共有の状態を解消するための方法を比較検討いたします。共有者の間の協議による分割、共有持分の買取り又は譲渡、共有物全体の売却と代金の分配、そして共有物分割請求訴訟の提起という選択肢について、共有者の数、当事者の意向、対象となる財産の性質及び費用の負担を踏まえ、実現の可能性の高い順に方針を設計します。共有物に居住する共有者がいる場合には、明渡し又は使用の対価の支払を求めることについても併せて検討します。

非上場株式が準共有となっている事案では、権利行使者の指定を巡る争いが会社の支配権の問題と直結します。当事務所は、不動産と株式の双方が関係する事案について、相続法と会社法の両面から解決の方針を組み立てます。