不動産と相続

不動産と相続

不動産(土地、建物)をめぐる問題(1)

遺産分割で最も多く問題になるのは不動産をどう分けるかという問題です。一般の人が持つ資産の中で価値の高いものとしては、どうしても不動産ということになりますし、預金や現金は仮にあっても、分け合うことは比較的簡単です。
しかし、不動産は、単純に相続人の頭数で物理的に分割すればいいという訳ではなく、通常は価値が高いので、非常にやっかいな問題を引き起こします。

遺産分割の方法

さて、一般論として、遺産分割の方法として、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割という4つの方法があります。

①現物分割

 現物分割とは、名前のとおり、例えば4人の子供が親の遺産である1つの土地を相続して分割する場合に、土地を分筆して、長男がこの部分(土地)、二男がその隣の部分(土地)、長女がさらにその隣の部分(土地)、次女がその隣の部分(土地)、といった具合に、土地を実際に分けたうえで、それぞれを単独で所有するという分割方法です。

②代償分割

 代償分割とは、上記の場合で、例えば長男だけがこの土地を必要として、他の3人は土地を使おうとは思っていないような場合、土地の評価額を算定したうえで、全部長男が単独で相続する代わりに、本来、他の3人が相続できるはずだった土地の4分の3の評価額を長男が、次男、長女、次女に4分の1づつ支払う、という方法です。

③換価分割

換価分割とは、①のように現物を分け合うこともできず、②のように代償分割もできないような場合に、土地を売却してお金に換えて分ける方法です。

④共有分割

共有分割は、どうやって分ける話がまとまらないので、とにかくその土地を法定相続分等で、共有しあうということです。つまり先ほどの例ですと4分の1づつ兄弟が一つの土地を持ち合うということになります。

不動産(土地、建物)をめぐる問題(2)

(1)で遺産分割の方法の一般論を述べました。すなわち、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割という4つの方法です。

では、実際に土地の分割で紛争になった場合、どのような順序でこの分割が試みられるのでしょうか。

遺産分割の順序

(1)の例のように4人の兄弟が1つ(筆)の土地を分ける場合、もし、それぞれがその土地のある部分を使いたいということ話し合いがつくのであれば、①の現物分割が合理的ということになります。

しかし、実際的には、土地というのは、形が色々ですし、道路に面しているところもあればそうでないところもあり、4つに分けた場合に全部道路に面するようにすると細長い土地が4つになってしまって使い道がなくなってしまったり、現物分割がうまく行くことはあまりないでしょう。
そうすると、②代償分割か③換価分割かということになります。よく検討されるのは②の代償分割で、土地をとる分、土地をとらない相続人にお金を支払うということなのですが、土地を取得する相続人に資力(お金)があまりないと、この方法もとることができません。
すると結局、③換価分割ということになります。つまり売却してお金で分けるしかなくなってしまうということになります。
いやいや、④共有分割があるじゃないかという風に思われるかもしれません。
しかし、一つの土地を4人で共有したところで、遺産分割で仲たがいをした4人が、その土地を一緒にうまく利用するのはなかなか実際には難しいでしょう。
とりあえず共有分割にして、遺産分割は終了させたとしても、後日、揉めだすと、結局、共有物分割という手続きで(ここでは詳しくは述べませんが)、結局土地を競売にかけてお金に換えて分けるということになってしまいます。
つまり、共有分割というのは、遺産分割としてきちんとした決着にならないという中途半端な解決方法なのです。

このようなことから、遺産分割調停に続く審判でも、分割方法の検討は①→②→③→④の順序で検討することとされています。
遺産分割でもめにもめてしまうと、例えば代々続いていた実家の土地建物など今後も残していきたい土地や建物が、売却されてしまう、という結論になるということなのです。そのようなこともきちんと念頭において、何を目標にして分割をするのか冷静に考えていく必要があります。

 

M&A・相続事業承継に関するご相談は、M&A弁護士・M&A総合法律事務所にいつにてもお問い合わせください。
ご不明な点等ございましたら、いつにてもお問い合わせいただけましたら幸いです。

お問い合わせ・無料法律相談